Sobre a apuração de resultado numa construtora, o valor de 23 de agosto traz duas reportagens interessantes sobre o assunto. Eis trechos da primeira:A Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) surpreendeu o mercado na semana passada ao divulgar que sua margem bruta, que equivale a quanto sobra da receita após descontados os custos de construção, ficou negativa em 21% no segundo trimestre.
Isso quer dizer que, antes de considerar as despesas administrativas e de vendas, a empresa já estava no prejuízo no período.
O motivo para esse resultado - bastante incomum em qualquer setor da economia - foi o reconhecimento de estouros de orçamentos de obras lançadas em 2007 e 2008.
Longe de ser um caso isolado da CCDI, a divulgação de revisões de estimativas de custos de empreendimentos imobiliários tem deixado com frio na barriga os investidores que carregam em suas carteiras ações de incorporadoras. A sensação é que a cada temporada de balanços mais surpresas podem aparecer nos demonstrativos financeiros.
Qualquer pessoa que já fez uma reforma em casa sabe que os gastos quase sempre superam o orçamento. O que chama atenção é que algumas das maiores construtoras do país, especialistas no assunto, também tenham sido pegas de surpresa. (...)
Segundo Idésio Coelho, diretor técnico do Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon), para quem a área de reconhecimento de receitas e custos é a mais sensível no segmento imobiliário, os "ajustes, maiores ou menores, sempre acontecerão", já que o preço de venda é fixo (embora corrigido pelo Índice Nacional do Custo da Construção - INCC) e os custos variam durante a construção, que costuma levar de dois a quatros anos. "Se a empresa demora muito tempo para fazer essa revisão, tem mais impacto. Assim, o ideal é que ela faça esse controle ao menos trimestralmente e principalmente em função de uma evolução importante do projeto", afirma Coelho.
O que aparentemente ocorreu em muitos casos foi que os desvios só foram mensurados pela administração e reconhecidos no resultado com atraso. Quando isso acontece, há o risco de o acionista atual de uma empresa pagar sozinho uma conta (com um dividendo menor) que deveria ter sido dividida com o investidor que tinha os papéis no passado.
"Não tem uma regra obrigando a fazer a revisão de orçamento com determinada frequência. O IFRS diz que tem que fazer de forma tempestiva e sempre que tiver variações das premissas", diz Coelho. De acordo com ele, o auditor avalia se a revisão feita pela companhia é adequada e faz testes para acompanhar as mudanças de estimativas, principalmente quando faz a auditoria completa, do balanço anual.
Constatado desvio em relação ao orçamento, é preciso avaliar se houve erro relevante nos balanços anteriores, o que exigiria a republicação dos mesmos, ou apenas uma mudança de estimativa, com o ajuste sendo reconhecido no trimestre e dali por diante. Nos casos recentes citados, os desvios foram tratados como mudança de estimativa.
Para Fernando Caio Galdi, professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras, existe sim discricionariedade da administração das companhias sobre o momento de revisão de orçamento e que ao auditor cabe avaliar "como estão sendo feitas essas mudanças, se elas são feitas no período adequado e se as estimativas são realistas". "Tem empresa que tenta adiar o máximo possível a notícia ruim", reconhece ele.
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