Bolhas imobiliárias no mundo

 

São 25 cidades que foram analisadas em termos de um risco de uma bolha imobiliária. O índice foi criado pelo UBS e a figura é do Visual Capitalist (via aqui). Poucas cidades não estariam diante de uma bolha; São Paulo é uma delas. 

Imagine agora um contador canadense diante da avaliação de um imóvel em Toronto, a cidade com maior índice:

deveria ele confiar no "valor de mercado" como um critério de mensuração imobiliária? Mesmo sabendo deste índice? 

Igreja, ativo permanente e pandemia

Eis uma constatação no setor religioso:

Muitas instituições religiosas fecharam as portas da noite para o dia, transferindo seus serviços para o Zoom. Agora, à medida que suas instalações reabrem, elas não estão certas se os fiéis retornarão. Se menos congregados aparecerem, duas tendências poderão se intensificar. Muitas organizações religiosas se livrarão de imóveis mal aproveitados. E mais igrejas se fundirão.

Há muito tempo, economistas analisam grupos religiosos como se fossem empresas. Em 1776, o escocês Adam Smith argumentou em Riqueza das Nações que igrejas são empreendimentos similares a açougues, padarias e cervejarias. Em um mercado livre e competitivo, no qual dependem de doações e voluntários, elas devem atuar com zelo e diligência para atrair fiéis. Fusões, aquisições e falências são inevitáveis.

Atualmente, o mercado da religião está em movimento, talvez mais do que nunca. No lado da demanda, as igrejas do Ocidente sofrem com a secularização global iniciada muito antes da pandemia. Mesmo nos EUA, o exemplo mais patente de país rico que prosperou ao lado da religião (dizem alguns que por causa dela), a fatia de cidadãos que se identificam como cristãos diminuiu de 82%, em 2000, para menos de 75%, em 2020.

(...) Uma manobra essencial para qualquer igreja, esteja ela em dificuldades ou prosperando, é equilibrar suas contas, e isso significa lidar com seu portfólio de imóveis. A religião organizada está lutando contra os mesmos problemas que proprietários de lojas de shopping centers abandonados e de escritórios vazios, à medida que os negócios migram para o ambiente online. Eles devem ficar parados assistindo enquanto o público diminui? Se não, de que maneira deveriam repensar seus imóveis?

Por séculos, as religiões acumularam riquezas terrenas na forma de imóveis. O Vaticano possui milhares de edifícios, alguns nas mais requintadas regiões de Londres e Paris. A Igreja da Cientologia é dona de endereços em Hollywood que, estima-se, valem US$ 400 milhões, de um castelo na África do Sul e de uma mansão do século 18 em Sussex. O Wat Phra Dhammakaya, templo da seita budista mais abastada da Tailândia, ostenta centros de meditação em todo o mundo. O tamanho da fortuna da Igreja de Jesus Cristo dos Santos dos Últimos Dias, mais conhecida como a igreja Mórmon, é um mistério; afirma-se que a instituição possui investimentos de US$ 100 bilhões, incluindo fazendas de gado, um parque temático no Havaí e um shopping center em Utah. Templos, sinagogas e mesquitas assistem atentamente os preços dos imóveis aumentar.

(...) A internet tem sido tanto uma bênção quanto uma maldição. Um sermão virtual do arcebispo de Canterbury, em 2020, foi ouvido por 5 milhões de pessoas – mais de cinco vezes o número de fiéis que frequentavam a igreja semanalmente no Reino Unido antes da pandemia. Mas a participação online cobra um preço. Os fiéis param de frequentar os centros religiosos, e construções tornam-se obsoletas.

Por isso, grupos religiosos têm vendido imóveis mais rapidamente do que antes – ou estão explorando novos usos. Líderes em busca de um lugar no Céu estão aprendendo a vender ou alugar lugares na Terra. Testemunhas de Jeová, que têm 9 milhões de fiéis no mundo, venderam sua sede no Reino Unido. A Hillsong, uma gigantesca igreja australiana de 150 mil fiéis em 30 países, aluga teatros, cinemas e outros espaços para serviços dominicais.

Provavelmente a grande maioria não tem um valor atual dos imóveis. A venda pode significar receita, que pode ser usada para cobrir algumas das despesas. Mas parte destas é fixa e isto resolve o problema no curto prazo. 

Religião, imóveis e mercado

A The Economist apresentou no artigo "Deus, cobiça e mercado imobiliário" (o termo cobiça não combina com o conteúdo) um bom panorama da atualidade das igrejas. Não somente a pandemia, mas também as mudanças de hábito nos últimos anos, fez com que reduzisse o número de pessoas que vão à uma igreja. Isto traz consequências para receita (arrecadação de dízimo menor) e despesa. O lado da despesa merece mais destaque pelas consequências. 

Sobre a pandemia:

Muitas instituições religiosas fecharam as portas da noite para o dia, transferindo seus serviços para o Zoom. Agora, à medida que suas instalações reabrem, elas não estão certas se os fiéis retornarão. Se menos congregados aparecerem, duas tendências poderão se intensificar. Muitas organizações religiosas se livrarão de imóveis mal aproveitados. E mais igrejas se fundirão.

Há números no texto sobre o fechamento dos templos. A questão é contábil e financeira: como qualquer instituição, os custos devem ser cobertos pelas receitas. Existindo limitação na arrecadação, o problema deve ser resolvido do lado das despesas:

Uma manobra essencial para qualquer igreja, esteja ela em dificuldades ou prosperando, é equilibrar suas contas, e isso significa lidar com seu portfólio de imóveis. A religião organizada está lutando contra os mesmos problemas que proprietários de lojas de shopping centers abandonados e de escritórios vazios, à medida que os negócios migram para o ambiente online. Eles devem ficar parados assistindo enquanto o público diminui? Se não, de que maneira deveriam repensar seus imóveis?

Por séculos, as religiões acumularam riquezas terrenas na forma de imóveis. O Vaticano possui milhares de edifícios, alguns nas mais requintadas regiões de Londres e Paris. A Igreja da Cientologia é dona de endereços em Hollywood que, estima-se, valem US$ 400 milhões, de um castelo na África do Sul e de uma mansão do século 18 em Sussex. O Wat Phra Dhammakaya, templo da seita budista mais abastada da Tailândia, ostenta centros de meditação em todo o mundo. O tamanho da fortuna da Igreja de Jesus Cristo dos Santos dos Últimos Dias, mais conhecida como a igreja Mórmon, é um mistério; afirma-se que a instituição possui investimentos de US$ 100 bilhões, incluindo fazendas de gado, um parque temático no Havaí e um shopping center em Utah. Templos, sinagogas e mesquitas assistem atentamente os preços dos imóveis aumentar.

A internet permite que uma missa do Padre Marcelo seja assistida por milhares de pessoas. Mas retira pessoas dos templos e isto tem seu preço:

A internet tem sido tanto uma bênção quanto uma maldição. Um sermão virtual do arcebispo de Canterbury, em 2020, foi ouvido por 5 milhões de pessoas – mais de cinco vezes o número de fiéis que frequentavam a igreja semanalmente no Reino Unido antes da pandemia. Mas a participação online cobra um preço. Os fiéis param de frequentar os centros religiosos, e construções tornam-se obsoletas.

Por isso, grupos religiosos têm vendido imóveis mais rapidamente do que antes – ou estão explorando novos usos. Líderes em busca de um lugar no Céu estão aprendendo a vender ou alugar lugares na Terra. Testemunhas de Jeová, que têm 9 milhões de fiéis no mundo, venderam sua sede no Reino Unido. A Hillsong, uma gigantesca igreja australiana de 150 mil fiéis em 30 países, aluga teatros, cinemas e outros espaços para serviços dominicais.

Tecnologia e Regulação explicam a melhoria da liquidez do mercado

 

Um texto da revista The Economist (Uma nova era para pequenos investidores, publicado Estado de S Paulo, 14 fev 2021) mostra como a tecnologia e a regulação ajudaram no aumento da liquidez de diversos mercados:

Para onde quer que olhemos, a tecnologia ajudou a criar novos mercados com liquidez. “O mercado das quinquilharias do sótão não tinha liquidez”, afirma Alvin Roth, ganhador do Nobel de Economia. “A internet tornou possível fazer sua venda de garagem no eBay.” O GPS e os smartphones tornaram possíveis os aplicativos de transporte individual – o que criou densos mercados para deslocamentos.

O texto exemplifica melhor com o caso do comércio do trigo:

Exemplos nos mercados financeiros não faltam. Nos Estados Unidos do século 19, compradores de trigo viajavam de fazenda em fazenda testando os produtos antes de optar por comprar de algum agricultor específico. Depois, as ferrovias tornaram possível mover os grãos de maneira mais barata em vagões de carga. Mas esses vagões também tornaram um desperdício armazenar separadamente os grãos de cada agricultor. Então, em 1848, a Junta Comercial de Chicago passou a classificar o trigo por qualidade (1 para o melhor, até 5 para o pior) e pelo tipo (vermelho ou branco, mole ou duro, de inverno ou de primavera). A padronização baixou o custo do transporte e do comércio de grãos, tornando os mercados mais eficientes. O processo era tão efetivo que a palavra commodity virou sinônimo de padronização.

Entretanto, isto não é possível para todo tipo de ativo. Os imóveis servem de exemplo:

Estimativas disponíveis indicam que existem hoje nos EUA de 5 milhões a 6 milhões de prédios comerciais e mais de 140 milhões de residências – e cada imóvel tem características únicas.

Mais 

Juntando esses desenvolvimentos, parece claro que a tecnologia está possibilitando que liquidez, transparência de preços e competitividade aflorem em vários nichos. É verdade que os mercados de arte, obrigações e residências nunca serão tão fluidos quanto o mercado de ações. Agora, transparência e liquidez parecem estar fadadas a trazer furiosa competição de taxas em outros ativos. Pequenos investidores poderão um dia ser capazes de colocar seu dinheiro em portfólios de fundos com taxas baixas de investimento de qualquer segmento.

No caso do mercado de ações, o processo começou há tempos:

O avanço na direção de um acesso irrestrito ao mercado de ações começou em 1975, com a abolição de enormes comissões fixas e a entrada de operadores que cobravam taxas baixas, como Charles Schwab, lembra Yakov Amihud, da Universidade de Nova York. Depois veio a corretagem automatizada e a decimalização dos preços das ações. Até 2010, o número de operadores de alta frequência tinha aumentado a ponto de dominar o comércio de ações. “A cada parada ao longo do caminho, o mercado descarregava alguns custos de operação, e a liquidez melhorava”, afirma Amihud.

Os custos das operações baixaram, e a quantidade de ações negociadas explodiu. Quanto mais participantes chegavam, mais rápidas e mais baratas se tornavam as operações. Em 2015, foi lançado o Robinhood, aplicativo de corretagem online pelo qual muitas operações da GameStop seriam canalizadas, tornando-se a primeira plataforma a não cobrar taxa nenhuma de seus usuários. Aliado a isso, a pandemia deu tempo às pessoas e forneceu cheques de estímulo que serviram como fundos para começar a investir, impulsionando a participação de pequenos investidores a novas alturas. Pequenos investidores foram responsáveis por um décimo do volume de ações negociadas nos Estados Unidos em2019. Em janeiro deste ano, sua participação elevou-se para um quarto do mercado.

Imagem: aqui

Incerteza Política e Avaliação de Propriedades

Um novo artigo estuda a ligação entre a contínua incerteza política e os direitos de propriedade de longo prazo em Hong Kong. O artigo conclui que propriedades sujeitas a incertezas políticas são vendidas com um desconto significativo e que o desconto é maior quando a confiança das pessoas diminui e os residentes se sentem mais incertos quanto ao futuro. 

Evidências recentes (por exemplo, Pastor e Veronesi, 2013; Baker et al., 2016; Hassan et al., 2019) mostram que a incerteza política desempenha um papel significativo na avaliação de ativos, bem como na atividade econômica em economias desenvolvidas, normalmente associadas a e ambientes políticos estáveis. Seria de se esperar que essa força econômica universal prevalecesse mais nas economias de mercado emergentes, especialmente aquelas que lutam contra a indeterminação prolongada em sistemas políticos complicados pela história colonial.

Isso pode ser particularmente verdadeiro para os mercados imobiliários. Em qualquer mercado imobiliário, o valor do ativo de longo prazo - o valor presente dos fluxos de caixa líquidos esperados no futuro - depende da perpetuidade e continuidade da propriedade da terra. Os participantes do mercado, tanto famílias quanto instituições financeiras, estão expostos a riscos políticos substanciais quando a posse da terra termina no final de seus prazos fixos. (...)

How Does Political Uncertainty Axect the Valuation of Long-Term Property Rights? Lessons From Hong Kong - ZHIGUO HE, MAGGIE HU, ZHENPING WANG, VINCENT YAO September 3, 2020 - ProMarket

Como ficar rico rapidamente

Uma ideia simples da empresa CIF. Contratou corretores imobiliários para avaliar uma casa normal da cidade de Londres. O valor médio de três corretores foi de 1,05 milhão de libras esterlinas. A seguir uma equipe de limpeza profissional fez a limpeza na casa com Cif. Outros três agentes foram contratados para avaliar a casa. O valor médio foi de 1,33 milhão ou 21% a mais do que no dia anterior, sem a limpeza. Com o produto Cif o dono da casa aumentaria sua riqueza em 21%. Veja o vídeo a seguir:

Escritórios mais caros do mundo

Louis Vuitton offices - London

Londres superou Hong Kong por estreita margem e voltou a ser a cidade com os escritórios mais caros do mundo, enquanto a Zona Sul do Rio de Janeiro saltou do oitavo para o terceiro lugar, segundo um relatório da consultoria imobiliária global Cushman & Wakefield.

É a primeira vez desde 2008 que a capital britânica lidera esse ranking. A escassez de bons imóveis comerciais para alugar fez com que os preços subissem 2% no West End londrino, o que bastou para ultrapassar os preços de Hong Kong, segundo o relatório divulgado nesta terça-feira. A consultoria previu que os preços no West End continuarão subindo, refletindo a melhora econômica.

O valor médio de locação comercial em Londres é atualmente de 2.137 euros por metro quadrado, mais do que o dobro dos valores em Paris, Nova York e Moscou. No caso da zona sul carioca, os preços subiram 43% em relação ao ano passado, disse o relatório.

Globalmente, o valor de locação de espaços comerciais qualificados subiu 3 por cento, num movimento puxado em grande parte pela América do Sul, especialmente por Brasil e Colômbia. Muitos outros mercados continuarão se ressentindo das incertezas econômicas.

"Portos seguros ou cidades-portais, como Londres, Hong Kong e Nova York, continuam a colher aluguéis elevados, apesar das condições econômicas incertas, já que continuam sendo mercados cruciais nos quais fazer negócios; ao mesmo tempo, o crescimento populacional levou a um aumento nos custos de ocupação em mercados emergentes da América do Sul e Ásia", disse em nota o presidente e executivo-chefe da Cushman & Wakefield, Glenn Rufrano.

Os demais lugares na lista são os seguintes (entre parênteses, a colocação no ranking anterior):

4º. (5º.) - Connaught Place, Nova Délhi, Índia

5º. (3º.) - Bairro financeiro de Tóquio, Japão

6º. (4º.) - Bairro financeiro de Moscou, Rússia

7º. (6º.) - Bairro financeiro de Pequim, China

8º. (7º.) - Midtown de Manhattan, Quinta Avenida e avenida Madison, Nova York, Estados Unidos

9º. (9º.) - Bairro financeiro de Sydney, Austrália

10º. (10º.) - Bairro financeiro de Paris, França

Fonte: Aqui

Imóvel

A notícia a seguir é um excelente estudo de caso:

A AES Eletropaulo firmou compromisso para venda de um imóvel situado no Cambuci, na cidade de São Paulo, para a GTIS Cambuci Empreendimentos e Participações, por R$ 160 milhões.

A alienação contratada está sujeita à aprovação prévia da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).

O acordo prevê o pagamento de R$ 20 milhões nesta data, R$ 8 milhões no ato da outorga da escritura definitiva de venda e compra do imóvel, e R$ 132 milhões em 48 parcelas mensais de R$ 2,75 milhões.

As parcelas serão atualizadas pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e podem ser ajustadas em razão do processo de regularização do imóvel perante o Registro de Imóveis.

"O pagamento integral do preço está, ainda, sujeito, ao cumprimento, pela Eletropaulo, das obrigações assumidas no compromisso", aponta a empresa, em comunicado enviado a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O lucro estimado pela companhia com a venda do referido imóvel será de até R$ 62 milhões, a ser apurado até 2016.

O valor de 160 corresponde a soma de 20 + 8 + 132. Como o valor total a ser pago depende da atualização e ajuste da regularização do imóvel, o registro está sujeito a incerteza da avaliação.

Algumas questões derivadas do texto: Como seria o registro hoje? (Observe que 20 milhões irão entrar no caixa na data do texto) Qual a razão do texto afirmar que o lucro será apurado até 2016? S

Fogo no Barraco

Tudo começou em março, quando a jornalista [Patricia Cornils] resolveu levantar números sobre incêndios em favelas na cidade de São Paulo. (...)

Na semana passada, após o incêndio da Favela do Piolho, ela se lembrou da planilha incompleta, que havia começado a tabular. Postou no Facebook e pediu ajuda. “Muita gente entrou. Não faço ideia de quantas pessoas”, diz. O programador Diego Rabatone organizou os dados por ano; outra pessoa completou com as informações da Defesa Civil. E, então um outro programador, Pedro Ivo Moraes – que Patrícia nem conhece pessoalmente – pegou os dados e cruzou com a valorização por metro quadrado. O código, aberto, foi postado no Github.

Patrícia começou a divulgar. O mapa mostra uma evolução do número de incêndios em favelas nos últimos anos. Em 2004, não houve nenhum incêndio. O número só aumentou até 2012. Ainda é cedo para especular sobre a relação entre os dados, mas há convergência. Em 2008, por exemplo, houve um incêndio na Água Branca no mesmo ponto em que começou, naquele ano, uma das maiores valorizações imobiliárias da cidade.

(...) Segundo ela, o trabalho está só começando. “Falta buscar dados da CPI dos Incêndios, das operações urbanas, dos projetos de parque lineares e mapear. Entender o que o mapa nos diz. Por exemplo, há lugares onde os incêndios são recorrentes (de cabeça me lembro do Jaguaré. Todo ano tem… por que?). Falta ir aos lugares e entender, se a dinâmica de valorização realmente tem relação com os acidentes”, diz.

Fonte: Aqui

Imóveis 2

Ainda sobre o mesmo assunto:

Os valores dos aluguéis estão em alta. Vale a pena investir num imóvel residencial para receber o rendimento mensal da locação?

Só vale a pena se o valor mensal do aluguel corresponder a, no mínimo, 0,6% do preço do imóvel (algo como 7,5% ao ano). Esse é um rendimento equivalente ao da poupança e pode ser superior ao dos fundos DI se a taxa Selic cair para 8% ao ano, como esperam muitos economistas.

O aluguel pode ser considerado um tipo de perpetuidade. Trata-se de um fluxo de caixa vinculado ao valor do imóvel. O que é interessante é que o valor do aluguel pode servir de proxy para obter o valor do imóvel.

Bolha imobiliária no Canadá

Com os juros em baixa, o mercado imobiliário canadense está crescendo a taxas historicamente altas, elevando os preços domésticos e agravando o endividamento das famílias. De acordo com George Athanassakos , professor de finanças da Richard Ivey School of Business, o Canadá pode estar na iminência de uma correção severa no setor imobiliário:

“Eventually, everything boils down to demand and supply. Whenever this ratio (housing investment as a percentage of gross domestic product) goes over 7 percent, it signifies over-investment in housing and two or three years later, we have a severe correction. We have experienced bubbles and busts before in Canada, it’s nothing new, and I don’t know why this time would be different.”

Observe o gráfico:

Bolha Imobiliária

Segundo os dados da Fipe-Zap o valor de venda do imóvel no Brasil nos últimos doze meses cresceu 25,5%. Este crescimento não foi uniforme entre as diferentes capitais, já quem em Recife o preço de venda aumentou em 34,2%, enquanto em Salvador o crescimento foi só de 7,5%. Em 36 meses, o imóvel para venda no Rio de Janeiro aumentou em 128,8%, o que representa um aumento anual de 32%. 

Somente para fins de comparação, em doze meses a inflação, medida pelo IPCA, foi de 5,6%. Isto significa dizer que o preço real dos imóveis cresceu em 18,8%. 

Reconhecimento da Receita

Sobre o reconhecimento da receita (vide também postagem de ontem deste blog), o Valor Econômico também publicou um texto sobre o assunto:

O princípio básico da norma é que a receita deve ser reconhecida quando um bem ou serviço é transferido para o comprador, com a possibilidade de isso ocorrer em um único momento ou ao longo do tempo.

"Não tenho dúvida de que a nova redação resolve a questão das incorporadoras, de que há transferência continuada nos contratos usados no Brasil. A leitura da norma não permite outra interpretação" disse Alexsandro Broedel, diretor da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Ele já entendia que a regra atual provocava o mesmo entendimento, mas admitia que "o texto era ruim", o que permitia interpretações distintas.

Com o aval da CVM e do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), as incorporadoras brasileiras vêm fazendo a contabilização conforme o andamento das obras e dizendo que isso está de acordo com o IFRS, adotado de forma obrigatória no Brasil em 2010.


Mas os auditores dessas empresas pensam de outra forma e, para não ser obrigados a dizer simplesmente que os balanços estão incorretos, vinham afirmando que as informações estavam de acordo com o "IFRS brasileiro". Eles mencionam ainda, em um parágrafo de ênfase, que o Comitê de Interpretações do IFRS (Ifric) está analisando a questão e que, a depender da solução encontrada, as companhias podem ter que rever o método de reconhecimento de receita.

Para as principais firmas de auditoria brasileiras, dentro do padrão internacional de contabilidade conforme ele existe hoje, a receita de venda de um imóvel só seria registrada no momento da entrega das chaves. (...)

A nova norma divide os ativos em dois tipos, um mais parecido com um produto de prateleira e outro com uma encomenda específica, ou seja, que o vendedor não pode vender facilmente para outro cliente, sem ter outros custos.


No primeiro caso entra, por exemplo, um veículo. O comprador escolhe a marca, o modelo e os acessórios, mas a loja não tem a obrigação de entregar um carro com determinado chassi. Se o comprador desiste do negócio, ele pode facilmente ser vendido a outro cliente.


No caso de imóveis no Brasil, o mais comum é que o comprador escolha um apartamento específico, de um determinado bloco e andar. Por exemplo, a unidade 112 do bloco B. A incorporadora não pode entregar um apartamento de outro andar ou bloco ao cliente, mesmo que do mesmo tamanho e com as mesmas características.


Nessa segunda categoria, a proposta de norma diz que é preciso se cumprir apenas uma de três condições para que o reconhecimento da receita seja feito ao longo do tempo: que haja transferência dos benefícios ao comprador ao longo do tempo; que no caso de outra empresa ter que concluir o contrato a partir de determinado ponto ela não tenha que refazer o trabalho da primeira desde o início; que a empresa tenha direito de receber pelo serviço prestado até determinado momento.

Segundo Broedel, há consenso de que as duas primeiras condições existem no Brasil, ainda que bastasse que uma delas fosse atingida. Ao falar do benefício transferido, ele destaca que o comprador de um imóvel no Brasil pode vendê-lo durante a fase da construção e ficar com o lucro, caso ele exista.

Imóvel de Curto Prazo

 Em geral estamos acostumados a considerar imóveis como sendo um ativo não circulante. Entretanto, em certas empresas, os imóveis podem ser considerados como ativo circulante. Observem o Balanço Patrimonial da empresa JC Gontijo, abaixo:

 (Valores em R$ milhões, do final de 2010, Consolidado. O total do ativo apresentado pela empresa era de R$852 milhões.) Existem imóveis no circulante e no não circulante. Aqueles que serão vendidos rapidamente, até o final do próximo exercício social, são considerados como de curto prazo.

Bolha Imobiliária

O vídeo abaixo mostra, de forma didática, como ocorreu a bolha imobiliária na Espanha. Muito didático. Via aqui

Ruas mais caras do mundo

Fonte: aqui

Apartamentos de luxo

A escassez de terrenos nos bairros mais valorizados das grandes cidades brasileiras, o aumento da renda, a expansão do crédito e a queda dos juros trouxeram algo inédito ao mercado brasileiro: os superapartamentos.

Endereços privilegiados no Morumbi, em São Paulo, no Leblon, no Rio de Janeiro, ou mesmo em cidades fora do eixo Rio-São Paulo, como Santos, alcançam preços de várias dezenas de milhões de reais. “Há uma demanda crescente por empreendimentos de alto padrão, mas o espaço para construir estes prédios está cada vez mais escasso”, diz Maurício Eugenio, presidente do Grupo Eugenio, de marketing imobiliário.

Por isso, os preços desses imóveis batem os R$ 30 milhões. Legal, você tem essa dinheirama toda, mas cabe a pergunta: vale a pena investir em um apartamento como esse?

Até agora, quem comprou esses imóveis na planta se deu bem. Os preços chegaram a subir até 150%, superando os juros de mercado. Um bom exemplo são os apartamentos do Parque Cidade Jardim. Hoje há 20 unidades residenciais à venda, com preços de até
R$ 3 milhões, ou R$ 12 mil o metro quadrado.

“No lançamento, em 2006, o preço era R$ 5,5 mil o metro quadrado”, diz Fernando Sita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca. A valorização foi de 118% nesse período, cerca de 36% acima dos juros de mercado. Sita diz acreditar que os preços ainda podem subir mais 40% nos próximos 12 meses. O mesmo vale para o Rio de Janeiro. O edifício Conde de Marbella, no Leblon, foi lançado em 2008.

Na ocasião, cada unidade foi vendida por R$ 2,2 milhões. Hoje, quem quiser comprar um apartamento pronto com vista para as areias coalhadas de artistas teria de assinar um cheque de R$ 5 milhões, diz Rodrigo Conde Caldas, vice-presidente da construtora Concal.

Os especialistas afirmam que essa tendência não se encerrou. Segundo Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), consultoria especializada em avaliação de imóveis, os fatores que justificaram a alta recente dos preços vieram para ficar. “O espaço disponível para novos empreendimentos vai tornar-se cada vez mais escasso e a demanda vai continuar aquecida”, diz ele.

Como em qualquer investimento, os superapartamentos oferecem riscos. Um deles é que essa é uma aplicação de longo prazo. “Imóveis desse tipo são para um público de altíssima renda, que busca exclusividade”, diz Pompéia. Tradução: a revenda pode demorar e muito capital ficará parado.

Outro ponto é que o custo não se limita ao imóvel. As taxas de negociação de um apartamento de R$ 10 milhões podem representar mais de R$ 800 mil, sem contar os gastos para mobiliar e enfeitar a futura moradia.

“Em média, os compradores de imóveis de alto padrão podem gastar até R$ 4 milhões com decoração”, diz Celso Francisco Pinto, diretor do escritório de São Paulo da Sotheby's, que está vendendo cada unidade do edifício Professor Adolpho Carlos Lindenberg, no Morumbi, zona sul de São Paulo, por esse valor.

Se a opção for partir para um financiamento, a conta de juros será tão vistosa quanto a decoração. O apartamento pode sair 70% mais caro se comprado com empréstimo (observe o quadro) e as prestações podem chegar a R$ 128 mil por mês.


A compra de um apartamento desses vai além dos números. Há componentes difíceis de quantificar, como a opção pela qualidade de vida, o desejo de uma vista cinematográfica ou de status. Segundo o Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro, o metro quadrado de um apartamento de luxo no Leblon custa R$ 14,5 mil.

“Com vista para o mar, o preço vai para R$ 25 mil”, diz Pompéia. “As pessoas estão dispostas a pagar mais por isso”, diz ele, mesmo que não seja possível colocar o barulho das ondas na declaração de Imposto de Renda.



A valorização dos imóveis foi além das capitais. Em Santos, principal cidade do litoral paulista, no dia 5 de novembro, o Grupo Mendes entregou o Prime Plaza, na praia do Gonzaga.

O edifício com vista para o mar tem apartamentos-padrão com quatro suítes e 399 metros quadrados, além de garagem para oito veículos com tomadas para carregar carros e motos elétricos (a medição de energia é autônoma).



O prédio possui uma sala de cinema para 30 pessoas, com tela full HD e poltronas reclináveis de couro. Morar ali pode custar até R$ 14 milhões, se o cliente escolher a cobertura tríplex de 1,2 mil metros quadrados, e os preços subiram 40% desde o lançamento, em 2008.

“Os investimentos trazidos com o pré-sal e com a expansão do porto criaram uma demanda sustentável por imóveis de luxo em Santos pelos próximos dez anos”, diz Leopoldo Alves Arias, diretor de incorporação do Grupo Mendes, responsável pela obra.

Os endereços mais caros

Os edifícios em pontos muito valorizados como Nova York, Londres, Mônaco ou Hong Kong custam muito mais que os melhores locais em São Paulo ou no Rio de Janeiro. A seguir, alguns dos imóveis mais sofisticados do mundo:

Mônaco – Com vista para a marina, a cobertura dúplex no edifício La Belle Epoque, em Mônaco, vale R$ 540 milhões. O apartamento tem terraço com árvores, sala de jogos, piscina e uma biblioteca de dois andares

Os superapartamentos compensam? - Por Lilian Sobral - Isto é Dinheiro

Índice dos imóveis

O Índice Nacional dos Preços de Imóveis, que está para ser lançado pelo governo federal, ganhou a aprovação de analistas que, no entanto, divergem sobre um possível risco de bolha no setor. Professor de finanças do Ibmec, Nelson de Sousa aprova o novo índice, mas afirma que ainda é cedo para fazer prognósticos. Segundo ele, será preciso avaliar os critérios do governo.

— A ideia é bem interessante, principalmente porque, assim, vamos saber quanto os imóveis estão subindo realmente.

E o economista acrescenta:

— Há, sim, risco de bolha. Em algum momento, o mercado vai construir e não terá mais para quem vender.

Já Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), acredita que o novo índice pode servir como um termômetro do mercado, mas que não há qualquer risco de bolha:

— Nunca tivemos crédito habitacional. Agora, com a oferta farta, o brasileiro começou a comprar. Não acho que isso seja uma ameaça.

O novo índice poderá substituir a TR (Taxa Referencial), usada, hoje, na correção dos financiamentos habitacionais e na atualização do balanço dos bancos (das garantias da carteira imobiliária).

Para o empresário Rogério Chor, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi), o índice talvez não traduza a realidade do mercado no país:

— Teremos valores médios, que podem não representar as realidades de cada estado. No Rio, por exemplo, o aumento do preço dos imóveis tem a ver com falta de terrenos.

Analistas divergem sobre bolha, mas apoiam novo índice - 10 Out 2010 - O Globo

Imóveis e balanços de bancos

O novo Índice Nacional dos Preços de Imóveis, que o governo pretende lançar em 2011, conforme noticiou ontem O GLOBO, deverá ter outra finalidade além do monitoramento do setor imobiliário para evitar bolhas. Ele poderá ser utilizado como índice de atualização monetária do valor das garantias dos imóveis financiados, nos balanços dos bancos. Atualmente, se utiliza o mesmo indexador do contrato habitacional, a TR (Taxa Referencial).

O entendimento de técnicos do governo e do setor privado é que a TR não é um índice adequado, pois não guarda qualquer relação com o comportamento real dos valores dos imóveis. Além disso, em um ambiente de instabilidade, pode gerar distorções e esconder problemas nos balanços das instituições financeiras.

A substituição da TR pelo novo índice não terá impacto para os mutuários, pois os contratos continuarão sendo corrigidos pelo indexador contratado, atualmente a TR. O efeito seria apenas do ponto de vista contábil nos balanços dos bancos.

Segundo técnicos envolvidos nas discussões, a adoção de um índice de preços para corrigir os balanços dos bancos poderia ter evitado, por exemplo, os problemas com financiamentos imobiliários no período de hiperinflação, antes da implantação do Plano Real, em julho de 1994.

Naquela época, os balanços dos bancos informavam que os créditos estavam amparados com folga pelas respectivas garantias (imóveis financiados) — o que não condizia com a realidade. Naquela época, o valor dos imóveis nem de longe acompanhava os índices de inflação e o real valor do imóvel era muito inferior ao saldo devedor.

Índice de imóveis atualizará balanços - 8 Out 2010 - O Globo - Geralda Doca

Retrofit

'Cirurgia plástica' chega a dobrar preços de prédios - Rodrigo Brancatelli - 27 Jul 2010 - O Estado de São Paulo

Chamada de retrofit, modernização de edifícios vira moda em imóveis mais baratos; retorno é dez vezes maior que investimento

Foram exatos 17 meses e duas semanas aguentando o barulho de picaretas, de marteladas, de ladrilhos quebrando e de operários trabalhando de manhã até tardinha. Dona Carmem Castelo Domingues, médica aposentada de 68 anos, chegou a perder um prato de porcelana que pertenceu a sua mãe - por causa de uma megaobra de modernização em seu prédio na zona oeste de São Paulo, a parede de sua sala rachou e a tal lembrança da família espatifou no chão. Isso sem falar no elevador, que ficou intermináveis semanas sem funcionar. “Moro no quinto andar”, resume ela, sem um pingo de ironia na voz.

Dona Carmem acabou se acostumando com as marteladas e, no fim da reforma, viu seu apartamento valorizar 40%. “Antes da obra falavam que meu imóvel valia R$ 200 mil. Agora, calculam pelo menos R$ 280 mil”, conta ela, agora esboçando um sorriso. “Valeu a dor de cabeça.” Para muitos outros paulistanos, também tem valido - tendência internacional, a técnica de revitalização de edifícios antigos, chamada de retrofit, já começa a tomar conta da paisagem de São Paulo e a valorizar prédios históricos da capital que estavam degradados.

Imóvel antigo, mas com cara de novo em folha. De dois anos para cá, a palavra retrofit definitivamente entrou no vocabulário do paulistano. A cena de prédios antigos envelopados com telas de proteção já virou chavão em bairros como Perdizes, Sumaré, Bela Vista, Barra Funda, Cerqueira César, Liberdade, Santa Cecília e Vila Buarque, onde boa parte dos edifícios foi construída entre 1960 e 1980 - além de começar a se tornar comum em imóveis de classe média e em regiões mais novas da capital, como Morumbi e Moema.

Retorno financeiro. Essa onda de retrofit explica-se basicamente pelo boom imobiliário e pela escassez de espaços urbanos, principalmente terrenos vagos. As reformas variam de uma simples cirurgia plástica na fachada até uma total troca de elevadores, sistema hidráulico e elétrico - pode-se ainda transformar prédios de escritórios em habitações de renda média ou instalar novos equipamentos de lazer (como espaço gourmet e piscinas). Passada a confusão da obra, que pode demorar de um a três anos, o retorno financeiro é garantido - uma reforma que custe R$ 5 mil para cada condômino pode valorizar o imóvel em cerca de R$ 50 mil

Em alguns casos, o retorno é até maior. O Edifício Marambaia, por exemplo, localizado nos Jardins, passou por uma enorme reforma e ganhou varandas em todos os apartamentos. Cada condômino teve de desembolsar algo em torno de R$ 175 mil na modernização. Resultado: as unidades que valiam até R$ 600 mil pularam para mais de R$ 2,8 milhões.

Competitivo. “Um projeto bem elaborado, apesar de poder parecer caro à primeira vista, traz grande rentabilidade para os moradores em longo prazo”, afirma Angélica Arbex, gerente de Marketing da administradora de edifícios Lello Condomínios. Segundo ela, a iniciativa busca, além da modernização do condomínio, tornar o imóvel mais “competitivo e atrativo” no mercado em relação aos novos empreendimentos imobiliários.