Construtoras 2

"A apuração definitiva (1) dos orçamentos de empreendimentos só é possível com a aproximação da entrega das unidades", diz a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), ao explicar por que o ajuste de custo R$ 141 milhões, principalmente de projetos lançados entre 2007 e 2008, só foi reconhecido no segundo trimestre deste ano.


"É somente nesse estágio que as construtoras, neste caso terceirizadas, conseguem concluir os levantamentos e identificar custos adicionais", afirmou a CCDI, em resposta por e-mail, destacando que a expansão forte do setor nos últimos anos provocou alta nos custos e escassez de mão de obra e equipamentos.


(...) Marcelo Borges, que assumiu como diretor-presidente da Rodobens Negócios Imobiliários no início deste ano, conta que a empresa contratou um novo responsável para a área de controladoria (2), para acompanhar mais de perto as obras. Para ele, o risco de haver desvios é "inerente" ao setor, por conta das variáveis a que se está exposto. "Mas também não quer dizer que temos que aprender a conviver com isso", diz ele, para quem um controle mensal das obras permite não apenas identificar o valor do desvio, mas tambem corrigir aumentos de gastos. (...)

Empresas reduzem terceirização e reforçam controles - Valor Econômico - 23 Ago 2011 (foto: Flickr)

(1) Definitiva não seria orçamento, e sim realizado. Mas uma boa estimativa é possível antes do término da obra.
(2) A controladoria foi responsável. Observe que na empresa anterior a responsabilidade era do ambiente econômico.

Reconhecimento da Receita nas Construtoras

As incorporadoras imobiliárias estão aguardando o órgão errado. Mas até o fim do ano devem ter uma resposta sobre como fazer o reconhecimento de receita da venda de imóveis vendidos na planta dentro do padrão contábil IFRS - se durante as obras de construção ou apenas na entrega das chaves.


Os auditores têm destacado, em seus pareceres sobre as demonstrações financeiras das empresas desse setor, que o assunto está sendo discutido pelo Ifric, que é o comitê de interpretações das normas internacionais de contabilidade. 


 Mas o mais provável é que a definição sobre qual modelo seguir venha do Conselho de Normas Internacionais de Contabilidade (Iasb, na sigla em inglês), responsável pelo IFRS, que deve editar até o fim deste ano um novo pronunciamento sobre reconhecimento de receita [1], que está sendo discutido com o Fasb, conselho que emite as normas americanas, conhecidas pelo termo US Gaap. 


Segundo Amaro Gomes, único brasileiro entre os 15 membros do conselho do Iasb, a nova norma deve incorporar os dois pronunciamentos que tratam hoje desse tema dentro do IFRS e também a interpretação específica chamada de Ifric 15. "O objetivo é consolidar as regras, sem precisar de uma nova interpretação. Quanto menor o número de interpretações, melhor", afirmou Gomes, que vive em Londres, mas esteve ontem em São Paulo, na Conferência Brasileira de Contabilidade e Auditoria, em comemoração aos 40 anos do Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon). 


Por enquanto, as companhias brasileiras continuam a fazer o reconhecimento da receita conforme o andamento da obra, seguindo entendimento do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre os contratos usados no país. Eles consideram que há transferência contínua dos riscos e benefícios ao comprador ao longo da construção do empreendimento. 


 Os auditores ligados ao Ibracon, no entanto, acreditam que as normas emitidas pelo Iasb exigiriam que o registro fosse feito somente na entrega das chaves - como é feito na União Europeia -, uma vez que a incorporadora não entrega o controle do imóvel ao comprador antes disso. [2] 


 A dúvida sobre a correta aplicação da norma atual se verificou não apenas no Brasil, mas também em países da Ásia, o que levou o caso para o Ifric, órgão associado ao Iasb, que emite interpretações sobre as normas com o intuito de alinhar as práticas no mundo [3]. 


O tema foi discutido nas reuniões do Ifric em março e em maio, mas a decisão final foi que será aguardada a publicação do novo pronunciamento sobre reconhecimento de receitas do Iasb. Os membros do Ifric entenderam que não faria sentido encontrar uma solução provisória para as dúvidas, correndo o risco de ter o entendimento alterado pelo Iasb meses depois. 


 Segundo Gomes, como de costume, o novo pronunciamento não terá aplicação obrigatória imediata. "Mas se o conteúdo for conflituoso com o existente na interpretação, ela deixa de valer", diz ele, acrescentando que não há data prevista para uso mandatório. 


O sistema do Iasb para elaboração de normas não permite que se faça ajustes pontuais após a edição das normas nem alterações específicas em cada país. 


Ao comentar isso, Gomes ressalta a importância de que os brasileiros participem da discussão das novas regras quando elas ainda estiverem em consulta pública. Segundo ele, o CPC tem mandado sugestões com mais frequência para o Iasb e grandes empresas como Petrobras, Vale e Embraer também começaram a tomar parte nas discussões. "Na medida em que o país começa a utilizar o IFRS, percebe-se a importância de se participar da audiência pública", afirma. 

(Resposta para construtoras deve sair até o fim deste ano - Fernando Torres, Valor Econômico - 8 jun 2011, via aqui)

[1] Conforme já dizemos aqui, a ideia é simplificar o processo de reconhecimento da receita.

[2] Isto teria um forte efeito sobre as demonstrações contábeis destas empresas.

[3] Na realidade não existe dúvida, mas sim pressão das construtoras para mudanças nas regras. É importante notar que este mecanismo (de reconhecimento ao longo da planta) tem sua origem na indústria de armas dos Estados Unidos. Isto permitia que o resultado foi "gerenciado" (um nome mais delicado para embonecamento). Quando questiona sobre a aplicação da norma não deixa de ser uma pressão disfarçada para mudar a norma. Observe que a mesma já tinha sido aplicada em outros países, conforme afirma a própria reportagem.

Foto: aqui

Contabilidade das construtoras

As construtoras conseguiram o apoio do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para manter o reconhecimento da receita de venda de imóveis na planta conforme a execução da obra. Mas ainda falta combinar com os russos, ou melhor, com os auditores.

Após a definição do caso no âmbito do CPC e da publicação, pela CVM, de deliberação formal com a orientação sobre o tema - chamada de OCPC04 -, o Valorprocurou os auditores para que eles dissessem se o caso estava resolvido ou se havia o risco de haver ressalvas nos pareceres dos balanços das construtoras.

Isso porque, durante as discussões sobre o tema, os auditores teriam indicado preferência pela mudança do sistema de reconhecimento de receita para o momento da entrega das chaves.

O Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon), PwC, Deloittee Ernst & Young Terconão quiseram dar entrevista sobre o assunto, com o argumento de que o caso ainda está sendo analisado - tanto dentro das firmas, como também no Ibracon -, sem que haja conclusão até agora. A KPMGnão se pronunciou.

A elaboração das demonstrações contábeis cabe às empresas, que são obrigadas a seguir o que foi definido na OCPC04, enquanto os auditores devem dizer se os números e suas apresentações estão de acordo com as normas.

"A administração da companhia tem o dever de elaborar o balanço da forma que melhor reflita o seu negócio e ao auditor cabe o dever de dar opinião independente sobre essa informação que está sendo prestada, se ele concorda ou não. Não há novidade, sempre foi assim", afirma José Carlos Bezerra da Silva, superintendente de normas Contábeis e auditoria em exercício da CVM.

A partir do exercício de 2010, no entanto, há um requisito a mais envolvendo a opinião do auditor. Isso porque ele deve dizer se o balanço está de acordo com as normas contábeis brasileiras, conforme emitidas pelo CPC e referendadas pela CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), e se também conferem com as normas internacionais IFRS.

No exterior, o entendimento mais comum sobre a aplicação do IFRS em incorporadoras é de que a receita deve ser registrada somente na entrega das chaves.

De acordo com alguns membros do CPC ouvidos nas últimas semanas, mesmo durante as discussões sobre o tema haveria o entendimento, inclusive entre os auditores, de que permitir o reconhecimento da receita conforme a execução da obra não feria, necessariamente, as normas internacionais de contabilidade, que são baseadas em princípios.

Para contornar esse risco, em vez de a OCPC04 sair com um texto dizendo que todas as empresas devem continuar usando o método atual, há uma lista de critérios que devem ser observados para que a companhia possa definir qual modelo usar.

"A orientação não tem uma determinação para que se adote o modelo A, B ou C. Com base no seu negocio e nos seus contratos, a empresa tomará a decisão de qual é a melhor metodologia", diz Bezerra.

Ainda segundo ele, quando os auditores concordam com a decisão das empresas, "maravilha", mas ele reconhece que isso nem sempre acontece. Nesse caso, diz Bezerra, cabe aos auditores explicar o motivo da discordância. "Se for necessário, a CVM pode pedir mais explicações ao auditor", diz.

Conforme o texto da OCPC04, há avaliação de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta usados no Brasil, o mais comum é que haja transferência continuada dos riscos e benefícios do imóvel em questão. A possibilidade de venda do imóvel pelo comprador durante a obra e o recebimento proporcional de indenização em caso de desapropriação seriam algumas das evidências disso.

Em relação ao controle, que também teria que ser transferido, e ao envolvimento gerencial sobre o projeto, que a incorporadora não poderia ter, conclui-se que, uma vez registrado o projeto de construção em cartório e o memorial descritivo, nem o comprador nem a vendedora tem poder para mudar o projeto.

De agora em diante, caberá às companhias convencer os auditores em qual modelo estão enquadrados os seus contratos.

Fonte: Valor Econômico - Fernando Torres - Auditores ainda não têm posição sobre regra de construtoras

Exemplo para nós

Direito Corporativo
Construtora deve R$ 50,6 milhões
25/2/2009 Gazeta Mercantil

Washington, 25 de Fevereiro de 2009 - ADaewoo Engineering & Constrution, maior construtora da Coreia do Sul, perdeu a apelação de uma multa de US$ 50,6 milhões imposta devido ao que o governo norte-americano chamou de fraude em um contrato para a construção de uma rodovia em Palau.

A Daewoo, ao apresentar uma oferta de US$ 88,6 milhões, ganhou o contrato em 1998 para construir uma estrada de 85 km na ilha de Babeldaod (Palau) no oceano Pacífico. Mais tarde, a empreiteira pediu outros US$ 13,3 milhões para cobrir custos adicionais até dezembro de 2001 e mais US$ 50,6 milhões para cobrir despesas futuras. A empresa afirmou que precisaria de mais tempo e recursos para concluir a obra devido ao clima chuvoso e os solos úmidos de Palau.

A justiça federal dos Estados Unidos defendeu que a Daewood apresentou falsas alegações para receber mais fundos, impôs uma multa de US$ 50,6 milhões e invalidou o direito da companhia sobre os outros US$ 13,3 milhões. A corte rejeitou as alegações da Daewoo segundo as quais o governo norte-americano teria incluído informações falsas nas especificações da obra e que o contrato era "impossível de ser cumprido". O argumento de que o valor da multa era injusto também foi rejeitado pela corte federal dos EUA.
(...)
(Gazeta Mercantil/Caderno A - Pág. 9)(Bloomberg News)

Links

1) IAS 29 – Demonstrações financeiras em economias hiperinflacionárias (ainda não regulamentado pelo CPC)

2) Links sobre IFRS e XBRL

3) O problema da evidenciação de reservas em petrolíferas

4) Exemplo de IFRS – Portugal

5) IAS 31 – Interesses em empreendimentos conjuntos (ainda não regulamentado pelo CPC)

6) IFRIC 15 e IAS 18 – Receita no Iasb e Construção
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IFRS na empresas construtoras

IFRS pode surpreender construtoras
Gazeta Mercantil - 25/06/2008

O desafio de entender e executar as regras contábeis internacionais, o chamado padrão IFRS (International Financial Reporting Standards), pode ser mais acentuado para as empresas do setor de construção civil. As especificidades do negócio de incorporação e construção e a falta de regras atuais sobre aspectos como contabilização de gastos com publicidade e reconhecimento de permutas terão impacto direto na receita, lucro e patrimônio das companhias - e até mesmo na contabilização de stock option.

(...) "A primeira diferença é o reconhecimento da função do ativo, com distinção da propriedade que é destinada a locação ou ganho por valorização de terreno e imóvel", diz Ederson Rodrigues de Carvalho, diretor da KPMG (...) O tratamento contábil do investimento poder ser definido pelo modelo de valor de mercado, não depreciado, ou pelo modelo de custo da compra, este depreciado por eventual perda de valor do bem.

No reconhecimento das receitas de incorporação, a atual regra do Conselho Federal de Contabilidade define que o valor dos imóveis vendidos na planta pode ser reconhecido conforme o andamento da obra - se 10% da obra está feita, esse mesmo percentual sobre o preço do imóvel entra na conta de receitas. Mas no IFRS há diferença na atribuição de risco conforme o contrato de construção.

"Hoje a incorporadora e construtora tem a receita na venda conforme percentual da obra, mas no IFRS será na transferência do risco para o comprador. Ou seja, na entrega das chaves", detalha o executivo. Para a prestadora do serviço (a empresa que é apenas construtora), o reconhecimento continua sendo no andamento de obra, já que o risco é da contratante. "A menos que a incorporadora encarregue a contratada desse projeto, como passar a demanda de um shopping que ainda não está desenhado. Nesse caso o risco é da contratada, que só reconhecerá receita quando entregar o empreendimento", explica.

No padrão internacional, os gastos com publicidade são registrados em despesas e não em ativo, como é possível no BR Gaap. Hoje o padrão nacional gera diferentes interpretações, como reconhecer essa despesa amortizada à medida em que a obra é construída ou no momento de veiculação da propaganda. "No IFRS está atrelado à veiculação, já que não dá para vincular claramente o retorno em vendas", pondera Carvalho.

Para Diego Barreto, coordenador de relação com investidores da imobiliária Lopes, apesar das dificuldades iniciais, a conversão de balanços trará muito mais clareza às companhias e ao mercado. "Nossa equipe identificou nas companhias abertas de construção 21 práticas diferentes de contabilização de receitas nas normas atualmente vigentes. Dificulta a noção de custo de capital, nota de ratings e comparação de desempenho, que com o IFRS será mais fácil", avalia.

Barreto cita um levantamento feito pela PricewaterhouseCoopers com bancos europeus que mostra que de 15 instituições, seis tiveram o patrimônio líquido reduzido com a conversão contábil, o que pode pegar de surpresa muitos investidores. Na Lopes, ele garante que os impactos não serão tão agressivos por ser apenas comercializadora, mas já se organizou.

Dividido em três fases, desde identificação de diferenças à divulgação das demonstrações financeiras na nova norma, o processo terá início neste segundo semestre e deve durar 18 meses. "Apresentaremos ao investidor seis meses antes da consolidação, para que possam entender as diferenças com tempo suficiente", diz.

A determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é que as companhias apresentem os balanços consolidados em 31 de dezembro de 2010 já em IFRS - mas os executivos lembram que este demonstrativo terá que trazer o comparativo com o exercício anterior, também ajustado.

Além das diferenças pontuais no negócio de construção, alterações genéricas também podem surpreender. "Poucas pessoas estão se atentando para o impacto sobre amortização de ágio e stock option, por exemplo", destaca Barreto. O plano de remuneração por ações não impacta hoje a linha de lucro das empresasas pois os registros são separados - mas no IFRS deve ser descontado, o que reduzirá significativamente a cifra e pode até levar algumas empresas a rever esses planos de remuneração.

Apesar de oneroso e trabalhoso, a padronização deve ter papel fundamental na atração de estrangeiros e acesso ao mercado externo, avalia Reginaldo Alexandre, vice-presidente da Apimec-SP. "Somando ADRs (recibo de ação brasileira listada nos EUA) e participação na Bovespa, vemos que esse público é responsável por 70% da movimentação diária nas companhias brasileiras", afirma. "Quanto maior a transparência, menor o custo do capital externo".

(Gazeta Mercantil/Finanças & Mercados - Pág. 4)(Maria Luíza Filgueiras)