Uma extensa reportagem do Estado de São Paulo mostra o que ocorreu com a Gafisa, uma das maiores construtoras do país, nos últimos anos. De estrela da bolsa, com direito a abrir capital nos Estados Unidos, a empresa teve redução no lucro, aumento no endividamento e redução no valor de mercado (leia-se, queda na cotação das ações). O trecho a seguir poderia, perfeitamente, ser usado numa aula de análise de balanços. Recomendo a leitura para aqueles que gostam do assunto:
(...) Consultores, analistas, concorrentes e conselheiros da própria empresa consultados pelo Estado concordam que o principal erro da Gafisa foi sua pressa em crescer. "O setor imobiliário utiliza capital intensivo. Quanto mais a empresa cresce, mais ela precisa colocar capital e aumentar sua alavancagem financeira", diz o analista de mercado imobiliário do Santander, Flávio Queiroz. "A Gafisa captou recursos e saiu comprando terrenos e lançando empreendimentos sem ter capacidade para executar", diz um consultor, que não quis se identificar.
No meio dessa corrida, comprou a Tenda, em setembro de 2008. Seria uma forma de entrar mais rápido no celebrado segmento de imóveis econômicos. Mas o legado de problemas da Tenda se mostrou maior do que a Gafisa imaginava. "Olhando para o passado, é fácil perceber que a aquisição da Tenda foi um erro", diz o conselheiro da Gafisa, Guilherme Affonso Ferreira. [Na foto abaixo, o grande erro da Tenda]
No mercado imobiliário, em geral, os clientes pagam até 30% do preço do imóvel durante a obra, mas o custo para a construção do empreendimento pode chegar a 60% do valor geral de venda (VGV). A construtora só recebe o restante dos recursos após a entrega das chaves, quando transfere os clientes para o banco. Para os imóveis oferecidos à baixa renda, há uma linha de crédito associativo da Caixa Econômica que permite à construtora antecipar recursos durante a obra. Mas a maioria dos imóveis que a Gafisa herdou da Tenda não atendia aos pré-requisitos do banco e teve de ser financiada com dinheiro da empresa.
Isso atrasou as entregas dos projetos da Tenda, consumiu caixa e reduziu as margens da Gafisa. A empresa encerrou o mês de setembro com R$ 912 milhões em caixa, um volume 26% menor do que no mesmo período de 2010. Até setembro, a margem Ebitda atingiu 16%, o mínimo do guidance de 2011 e 3,6 pontos porcentuais abaixo dos nove primeiros meses de 2010.
‘Basta’. Mas agora a empresa resolveu dar um basta nessas perdas. No terceiro trimestre, foram lançados apenas dois empreendimentos com a marca Tenda, com 324 unidades e um VGV de R$ 49 milhões - uma redução de 90% em relação ao mesmo período do ano passado. E o corte pode crescer ainda mais, "De agora em diante, os novos projetos da Tenda serão realizados somente com o processo de repasse imediato para a Caixa", informou o presidente da companhia, Duilio Calciolari, em comunicado divulgado no último dia 14. Na prática, isso significa parar d empreendimentos da Tenda, com raras exceções, até reestruturar a operação, segundo o conselheiro Ferreira.
No mercado financeiro, a notícia de segurar os lançamentos foi bem recebida. "A compra da Tenda não funcionou como a Gafisa planejava. Insistir no erro é pior. Eles devem focar na geração de caixa", diz Queiroz, do Santander. Para ele, o plano de reestruturação da Gafisa deve surtir efeito e elevar a rentabilidade da empresa.
Uma das apostas da companhia para recompor o caixa é aumentar a participação da marca Alphaville. Os empreendimentos da marca, adquirida pela Gafisa em 2006, têm rentabilidade média de 50%, mais que o dobro da média da companhia. No terceiro trimestre deste ano, o volume de lançamentos cresceu 56% e somou 33% do total. A empresa já identificou 60 cidades com potencial de receber loteamentos da Alphaville em até cinco anos.
Ranking. Antes de a Gafisa divulgar que pretende enxugar sua operação, a ação da companhia derreteu. Só neste ano, os papéis caíram 55%. Hoje, está avaliada em R$ 2,4 bilhões. Em 2007, antes da aquisição da Tenda, o valor de mercado de Gafisa era de R$ 4,3 bilhões, segundo a Economática (veja quadro acima).
A Gafisa está há 57 anos no mercado, mas mudou de patamar depois da entrada da GP Investimentos. O fundo tirou a empresa de um período de crise e reestruturou sua gestão. À GP, em 2005, uniu-se o investidor americano Sam Zell, que comprou cerca de 30% da empresa - ele anunciou a venda de todas as ações neste ano.
Mas foi a abertura de capital que trouxe fôlego financeiro para o negócio. A empresa lançou suas ações na Bovespa em fevereiro de 2006 e, cerca de um ano depois, na Bolsa de Nova York. Em cada um dos IPOs arrecadou cerca de R$ 1 bilhão. Agora, vai dar dois passos para trás para depois dar um para frente.
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