Rir é o melhor remédio

 

Quando alguém fala em depreciar terrenos (Foto aqui)

Rir é o melhor remédio

Depreciar terrenos

Terreno

É notório que o setor imobiliário nacional vive um de seus melhores momentos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, não é preciso muito esforço para ver prédios sendo erguidos um atrás do outro. Dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) mostram que as vendas de imóveis na capital paulista cresceram 18,4% no primeiro semestre deste ano.

Com a falta de terrenos, as construtoras passaram a avançar sobre espaços que hoje estão tomados por empresas. Muitas companhias ocupam grandes áreas em regiões privilegiadas e nem perceberam que, em alguns casos, esse ativo chega a valer mais do que o próprio negócio.

Um bom exemplo é o quase centenário Colégio Dante Alighieri, cuja construção ocupa 22 mil metros quadrados da nobre alameda Jaú, no coração dos Jardins, em São Paulo. Estima-se que o terreno valha R$ 400 milhões, enquanto o faturamento estimado da instituição seja de R$ 100 milhões.

“É certamente um dos terrenos mais valiosos de São Paulo. O metro quadrado na região vale cerca de R$ 6 mil, mas, como ele está quase em frente ao parque Trianon, com a especulação, esse valor pode chegar a até R$ 10 mil o m2”, afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Mas há um grande empecilho em relação a esse terreno: o fator histórico. O colégio completará 100 anos, em 2011, e preserva a arquitetura original, além de ser comandado por um grupo de 59 ex-alunos que fazem parte do conselho diretor e que não têm interesse em transferir o colégio para outro lugar.

“Existe toda uma tradição e um aspecto sentimental que se tornam uma barreira para isso. Temos até planos de abrir uma segunda unidade, mas essa certamente será mantida onde está”, afirma José de Oliveira Messina, presidente do Dante. Apesar de Messina negar, consultores do mercado imobiliário dizem que o Dante é assediado constantemente.

O mesmo acontece com Marcelo Gutglas, presidente do PlayCenter. “Recebemos inúmeras propostas, mas os terrenos onde o parque está instalado não estão à venda. Tenho contratos assinados com os donos dos terrenos e estou investindo novamente no parque”, afirma Gutglas.

O parque de diversões paulistano PlayCenter, que já foi o maior do País, está sobre quatro terrenos diferentes, todos alugados. Ele ocupa uma área de 85 mil metros quadrados de frente para a Marginal do rio Tietê, entre as pontes do Limão e da Casa Verde. O espaço onde o PlayCenter está instalado vale cerca de R$ 136 milhões, mais do que o faturamento de R$ 100 milhões que o parque projeta para este ano.

“O problema desse terreno é que não é possível fazer construção alta”, diz Pompéia. Isso ocorre porque, desde 2002, a cidade de São Paulo tem uma lei de zoneamento rigorosa. Em algumas regiões, as construções são obrigadas a ter apenas um andar, ou seja, o seu aproveitamento é de uma vez o tamanho do terreno. Já em outras áreas, há mais flexibilidade chegando a mais de quatro vezes.

O fato de poder aproveitar quatro vezes ou mais o tamanho do terreno é a vantagem de construir no bairro de Santo Amaro, próximo à Marginal do Rio Pinheiros.

“Os terrenos na região podem ter seu metro quadrado vendido por R$ 3 mil, sendo bastante conservador e lembrando que esse valor é multiplicado por até 4,3 vezes”, afirma Pompéia. O terreno onde estava localizada a fábrica da Giroflex, por exemplo, teria sido vendido recentemente por R$ 300 milhões.

O proprietário da corretora de imóveis Bamberg, Michel Bamberg, que vendeu o terreno, não confirma o valor, mas deixa claro que o bairro é um dos mais visados. “As fábricas ali localizadas são alvo de constantes ofertas”, diz Bamberg.

A joia da coroa é o terreno de 27 mil metros quadrados onde funciona a sede e o centro de distribuição da Semp Toshiba, localizado próximo à ponte João Dias. “A empresa recebe de duas a três visitas mensais de grupos interessados em adquirir o terreno”, afirma um executivo do setor imobiliário.

Uma das propostas seria a de um condomínio misto, com escritórios comerciais e apartamentos residenciais. A companhia fatura R$ 1,9 bilhão, uma cifra bem maior do que os R$ 350 milhões que o terreno vale. Isso não quer dizer que a empresa não vai negociá-lo.

Fontes próximas a executivos da companhia dizem que a Semp Toshiba está aguardando valorizar ainda mais para bater o martelo. “Alguns terrenos se tornaram tão valiosos que as empresas ficam com uma parte do seu ativo imobilizado e, por isso, preferem comercializar os imóveis”, diz Cláudio Castro, diretor da Sergio Castro Imóveis do Rio de Janeiro. Segundo ele, o Rio enfrenta a mesma carência de bons terrenos que São Paulo. A imobiliária se instalou no Cais do Porto para atender a incorporadoras que buscam por empresas que queiram se desfazer de suas áreas.

“Esse tipo de negócio está acontecendo tanto que abrimos um escritório só para tratar disso.” Cerca de 30 empresas da área já venderam seus imóveis. Entre as companhias localizadas no Cais do Porto está o Diários Associados – que reúne o Jornal do Comércio, a rádio Tupi e a rádio Nativa.

Desde a década de 50, a empresa ocupa o imóvel com 11 andares (21.000 m2 de área construída), sendo que apenas cinco pavimentos são utilizados atualmente. O valor estimado do prédio é de cerca de R$ 30 milhões. O diretor financeiro do Diários, Nelson Gimenez, reconhece que é um bom momento para negociar a área.

“A intenção é vender e instalar a empresa em outro lugar que custe menos para, assim, obter um ganho que possa ser transformado em capital de giro”, explica. “O interesse pela região, até pouco tempo atrás abandonada, considerada perigosa, só tem ajudado”, acrescenta ele.

A mudança do perfil da zona portuária do Rio de Janeiro começou em junho de 2009, quando o prefeito Eduardo Paes lançou o projeto Porto Maravilha. Parte integrante do dossiê de candidatura do Rio aos Jogos Olímpicos de 2016, a ideia é revitalizar a área por meio de intervenções urbanas e econômicas. A transformação deve exigir um investimento total de R$ 3,4 bilhões.

O mapa da mina - Por Crislaine Coscarelli e Luciani Gomes - Isto é Dinheiro

General Eletric

O texto a seguir faz uma análise muito interessante sobre os efeitos da crise imobiliária sobre a General Eletric. Esta empresa possui um volume expressivo de ativo imobiliário, mas anunciou perdas de 500 milhões de dólares, somente. A justificativa da empresa é que os imóveis não são destinados a venda (negrito meu, no texto).

O gráfico (fonte aqui) mostra a cotação da empresa nos três últimos anos.


WSJ: ¿Cuál es el estado real del imperio inmobiliario de GE?
Dow Jones en Espanol - 18/3/2009

Los inversionistas de General Electric Co. tendrán una visión más detallada de lo que el mayor arrendatario del mundo tiene en su portafolio de propiedades comerciales cuando el brazo financiero de GE los ponga al día el jueves sobre sus negocios y finanzas.

No obstante, la información podría no eliminar las dudas sobre si el conglomerado admitirá las pérdidas potenciales que enfrenta por esas inversiones.

Otras compañías han sido golpeadas por los marcados declives en el valor de sus oficinas, apartamentos, tiendas, hoteles y otras propiedades comerciales. El índice Dow Jones REIT se ha desplomado 60% en los últimos 12 meses. Las firmas de capital privado que se especializan en bienes raíces están reportando pérdidas de hasta 60% por fondos invertidos recientemente.

Pero GE ha sido mucho más generosa en cómo ha manejado sus activos. Hasta ahora, ha dicho que US$35.000 millones en propiedades podrían perder el 1,5% de su valor este año, generando una pérdida antes de impuestos de hasta US$500 millones.

Cuando los valores de las propiedades estaban subiendo, los bienes raíces solían ser una importante máquina de ganancias para el brazo de finanzas de GE. Al vender algunos edificios, la compañía podría percibir ganancias inmediatamente. Pero, con el mercado prácticamente congelado, las ganancias se están desplomando y el riesgo de pérdidas va en aumento.

Ejecutivos de GE declinaron formular comentarios sobre los activos inmobiliarios de la compañía antes de la presentación del jueves. Pero en el pasado han dicho que, según la normativa de contabilidad, la compañía no tiene que contabilizar sus activos inmobiliarios al precio del mercado, como deben hacer otros inversionistas. En otras palabras, la compañía no tiene que valorar sus propiedades al precio que tendrían en caso de ser vendidas hoy.


¿Por qué? GE dice que dado que sus propiedades son inversiones de largo plazo, la compañía debería contabilizar pérdidas en términos de reducciones potenciales en el flujo de liquidez y su esperada devaluación a largo plazo. Asimismo, cerca de 80% de sus propiedades inmobiliarias fueron compradas en efectivo y no están hipotecadas. Eso significa que, a diferencia de otros inversionistas en bienes raíces con un alto nivel de apalancamiento, GE corre poco riesgo de tener que vender propiedades para pagar a sus acreedores.

Sin embargo, muchos en Wall Street creen que el método de GE no reconoce lo suficientemente el daño que la recesión está provocando en las propiedades comerciales, la cual se espera que empeore. La semana pasada, GE perdió la calificación de crédito de "AAA" que ganó por primera vez hace más de cinco décadas. S&P redujo su valoración a AA+. La agencia citó, entre otras cosas, "la gran exposición" de GE a los bienes raíces comerciales.

GE podría aún ser demasiado optimista, incluso usando su método más conservador para estimar pérdidas, dicen los analistas. De considerar el flujo de efectivo y los declives de valor de largo plazo, GE podría haber perdido mucho más que US$500 millones, aseguran.

El flujo de liquidez es un gran problema hoy en día para los dueños de inmuebles, incluido GE, porque hay más propiedades vacantes y los alquileres están cayendo a tasas sin precedentes.

El portafolio de GE también es vulnerable a mayores pérdidas en parte porque la firma compró mucho cuando el mercado estaba en su cima. Según Real Capital Analytics, una firma de investigación de Nueva York, GE vendió US$7.000 millones de bienes inmobiliarios en todo el mundo en 2007 pero compró US$16.600 en ese mercado al rojo vivo. Por ejemplo, en julio de ese año, GE compró nueve complejos de oficinas en Chicago que pertenecían a Blackstone Group LP por US$1.050 millones. Las vacantes están aumentando en la mayoría de esas propiedades, según firmas de bienes raíces.

En su carta anual a los accionistas, el presidente ejecutivo de GE, Jeffrey ‐Immelt, discutió el tema de las propiedades inmobiliarias. "Hoy, desearía que tuviéramos menos exposición a los bienes raíces comerciales", dijo.