Liquidez e Avaliação

Um dos componentes básicos do valor de um ativo é a sua liquidez. A ausência de liquidez termina por reduzir o valor de um ativo. Assim, se eu tenho uma máquina que só posso vender a um grupo restrito de pessoas, este ativo irá ter um valor menor do que um terreno, que poderá ser adquirido por diversas pessoas.

A questão do impacto da liquidez no valor dos ativos pode ser ilustrada pelo caso da família Estevão. Esta família começou a construir sua fortuna baseada em patrimônio imobiliário. Ou seja, terrenos, lojas comerciais e apartamentos, além de empresas concessionárias de veículos. A revista Veja Brasília de 16 de abril avaliou a fortuna da família Estevão em 32,8 bilhões de reais ou 14,7 bilhões de dólares (Entre o luxo e a prisão , Lilian Tahan, p. 25 a 29). Somente para se ter uma ideia, Lehman, considerado o brasileiro mais rico, tem uma fortuna estimada de 38 bilhões de reais, segundo a Forbes. Em outras palavras, a família Estevão seria a terceira maior fortuna do país, atrás de Lehman e Safra e bem distante de Abilio Diniz (somente 8 bilhões de reais de fortuna).

Assim, os números da Veja Brasília são questionados pelo valor e pela ausência de uma fonte creditada pela jornalista (Lilian Tahan). Existe um problema adicional: a falta de liquidez dos ativos. Apesar da propriedade, os bens estão bloqueados na justiça e existem diversos processos na justiça contra estes ativos. Um deles é o desvio de 170 milhões de reais do Fórum Trabalhista de São Paulo, aquele edifício do famoso juiz Lalau. A dívida já está em quase 500 milhões de reais. Outro, mais 150 milhões de reais em tributos do governo do Distrito Federal. Assim, quem pagaria 32 bilhões de reais por um patrimônio que não pode vender? Mais ainda, por um ativo sujeito a um grande conjunto de passivos? Outro aspecto que coloca em dúvida o valor apurado pela Veja Brasília é o fato de que os ativos estão concentrados (ou não diversificados). Assim, o anúncio de uma venda maciça de terrenos irá provocar uma queda natural dos preços. Finalmente, não é fácil de encontrar uma empresa ou pessoa que possua um valor elevado para “adquirir” este patrimônio. A redução dos potenciais compradores diminui o preço potencial destes ativos.

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A avaliação da Veja Brasília provavelmente foi realizada com base no valor de mercado de troca. A melhor metodologia seria utilizar o fluxo de caixa descontado dos alugueis que seriam obtidos. Mas a análise da avaliação realizada mostra que somente 9,8 bilhões de reais seriam passiveis de gerar fluxo de caixa de aluguéis. Por enquanto esta renda não está sendo bloqueada na justiça, embora não exista garantia de que isto não venha a ocorrer num futuro próximo.