Gafisa

Uma extensa reportagem do Estado de São Paulo mostra o que ocorreu com a Gafisa, uma das maiores construtoras do país, nos últimos anos. De estrela da bolsa, com direito a abrir capital nos Estados Unidos, a empresa teve redução no lucro, aumento no endividamento e redução no valor de mercado (leia-se, queda na cotação das ações). O trecho a seguir poderia, perfeitamente, ser usado numa aula de análise de balanços. Recomendo a leitura para aqueles que gostam do assunto:

(...) Consultores, analistas, concorrentes e conselheiros da própria empresa consultados pelo Estado concordam que o principal erro da Gafisa foi sua pressa em crescer. "O setor imobiliário utiliza capital intensivo. Quanto mais a empresa cresce, mais ela precisa colocar capital e aumentar sua alavancagem financeira", diz o analista de mercado imobiliário do Santander, Flávio Queiroz. "A Gafisa captou recursos e saiu comprando terrenos e lançando empreendimentos sem ter capacidade para executar", diz um consultor, que não quis se identificar.


No meio dessa corrida, comprou a Tenda, em setembro de 2008. Seria uma forma de entrar mais rápido no celebrado segmento de imóveis econômicos. Mas o legado de problemas da Tenda se mostrou maior do que a Gafisa imaginava. "Olhando para o passado, é fácil perceber que a aquisição da Tenda foi um erro", diz o conselheiro da Gafisa, Guilherme Affonso Ferreira. [Na foto abaixo, o grande erro da Tenda]

Segundo ele, muitos empreendimentos da construtora popular, principalmente os lançados antes de 2008, tiveram os custos subestimados, problemas para repassar os clientes para o banco e até entraves na documentação. "O sistema de triagem da Tenda não era o mesmo da Caixa Econômica Federal. A companhia tem cerca de 15 mil contratos que devem ser renegociados, de clientes ou projetos que não se enquadram no financiamento do banco", diz Ferreira.


No mercado imobiliário, em geral, os clientes pagam até 30% do preço do imóvel durante a obra, mas o custo para a construção do empreendimento pode chegar a 60% do valor geral de venda (VGV). A construtora só recebe o restante dos recursos após a entrega das chaves, quando transfere os clientes para o banco. Para os imóveis oferecidos à baixa renda, há uma linha de crédito associativo da Caixa Econômica que permite à construtora antecipar recursos durante a obra. Mas a maioria dos imóveis que a Gafisa herdou da Tenda não atendia aos pré-requisitos do banco e teve de ser financiada com dinheiro da empresa.


Isso atrasou as entregas dos projetos da Tenda, consumiu caixa e reduziu as margens da Gafisa. A empresa encerrou o mês de setembro com R$ 912 milhões em caixa, um volume 26% menor do que no mesmo período de 2010. Até setembro, a margem Ebitda atingiu 16%, o mínimo do guidance de 2011 e 3,6 pontos porcentuais abaixo dos nove primeiros meses de 2010.


‘Basta’. Mas agora a empresa resolveu dar um basta nessas perdas. No terceiro trimestre, foram lançados apenas dois empreendimentos com a marca Tenda, com 324 unidades e um VGV de R$ 49 milhões - uma redução de 90% em relação ao mesmo período do ano passado. E o corte pode crescer ainda mais, "De agora em diante, os novos projetos da Tenda serão realizados somente com o processo de repasse imediato para a Caixa", informou o presidente da companhia, Duilio Calciolari, em comunicado divulgado no último dia 14. Na prática, isso significa parar d empreendimentos da Tenda, com raras exceções, até reestruturar a operação, segundo o conselheiro Ferreira.


No mercado financeiro, a notícia de segurar os lançamentos foi bem recebida. "A compra da Tenda não funcionou como a Gafisa planejava. Insistir no erro é pior. Eles devem focar na geração de caixa", diz Queiroz, do Santander. Para ele, o plano de reestruturação da Gafisa deve surtir efeito e elevar a rentabilidade da empresa.


Uma das apostas da companhia para recompor o caixa é aumentar a participação da marca Alphaville. Os empreendimentos da marca, adquirida pela Gafisa em 2006, têm rentabilidade média de 50%, mais que o dobro da média da companhia. No terceiro trimestre deste ano, o volume de lançamentos cresceu 56% e somou 33% do total. A empresa já identificou 60 cidades com potencial de receber loteamentos da Alphaville em até cinco anos.


Ranking. Antes de a Gafisa divulgar que pretende enxugar sua operação, a ação da companhia derreteu. Só neste ano, os papéis caíram 55%. Hoje, está avaliada em R$ 2,4 bilhões. Em 2007, antes da aquisição da Tenda, o valor de mercado de Gafisa era de R$ 4,3 bilhões, segundo a Economática (veja quadro acima).


A Gafisa está há 57 anos no mercado, mas mudou de patamar depois da entrada da GP Investimentos. O fundo tirou a empresa de um período de crise e reestruturou sua gestão. À GP, em 2005, uniu-se o investidor americano Sam Zell, que comprou cerca de 30% da empresa - ele anunciou a venda de todas as ações neste ano.


Mas foi a abertura de capital que trouxe fôlego financeiro para o negócio. A empresa lançou suas ações na Bovespa em fevereiro de 2006 e, cerca de um ano depois, na Bolsa de Nova York. Em cada um dos IPOs arrecadou cerca de R$ 1 bilhão. Agora, vai dar dois passos para trás para depois dar um para frente.