Imparidade

Aqui, o anterior

Considere o exemplo de um imóvel que a empresa possui e que atualmente está alugado. O imóvel pode ser vendido por R$80.000. Mas para que a venda aconteça a empresa precisa colocar anunciar o imóvel (R$200), ter despesas de cartório (R$700) e pagar impostos de transmissão (R$2.400). Ou seja, do valor bruto de R$80 mil, a estimativa é receber R$76.700. Este é o valor líquido de venda.

O cálculo do valor em uso é um pouco mais complicado. Considere que este imóvel esteja alugado e que a empresa receba um valor bruto de R$900. Quando se retira as despesas com este aluguel, o valor recebido reduz para R$800. Para obter o valor em uso é necessário estimar os fluxos de caixa futuro e trazer a valor presente. Vamos considerar então que os R$800 sejam os fluxos de caixa para os próximos anos. Ou seja, admita que este fluxo seja uma perpetuidade. A perpetuidade corresponde a fluxos de caixa constante e infinito. Calcular o valor presente de uma perpetuidade é fácil. Na prática quando se tem um fluxo com mais de cinqüenta observações iguais podemos usar a perpetuidade como uma boa aproximação.

Para trazer a valor presente os R$800 que serão recebidos no futuro é necessário ter uma taxa de desconto. Suponha que esta taxa para este exemplo seja de 1% ao mês. Conhecido o valor dos fluxos de caixa e a taxa de desconto, e sabendo que se trata de uma perpetuidade, basta dividir o valor do fluxo pela taxa: R$800/0,01. O resultado, R$80.000, corresponde ao valor em uso do imóvel.

Observe que a empresa obtém mais valor alugando o imóvel do que vendendo. Ou seja, o valor em uso é superior ao valor líquido de venda. Ou seja, a empresa não deverá vender o imóvel. Se o resultado fosse o contrário, seria interessante a venda. Quando se compara o valor em uso e o valor líquido de venda, o maior montante corresponde a valor recuperável. Este é um conceito que consta no CPC 01 e será importante para o teste de imparidade. No exemplo, o valor recuperável é de R$80.000.

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