No início do mês o jornal Valor Econômico publicou um texto sobre a avaliação dos ativos do grupo Iguatemi. Através de uma empresa de consultoria, o grupo Iguatemi apurou um valor de mercado para seus onze shoppings centers em R$4,2 bilhões. Retirando a parcela de terceiros da avaliação, isto significa um valor de R$2,2 bilhões. O próprio jornal destaca que o valor de mercado da empresa na bolsa de valores é de R$907 milhões.
Ainda segundo a notícia, utilizou-se a metodologia do fluxo de caixa descontado por um período de dez anos. As taxas de descontos usadas dependiam da maturidade do empreendimento e dos riscos envolvidos. Além disto, não se consideraram na avaliação cinco novos projetos, assim como os terrenos da empresa.
A empresa que fez avaliação, CB Richard Ellis, anuncia-se como líder mundial na área imobiliária. Mas existe alguma coisa errada neste processo.
Observe o trecho em negrito da notícia. O fluxo de caixa foi avaliado por um período de dez anos. Isto significa que a avaliação não considerou o fluxo de caixa da perpetuidade. Este é o fluxo de caixa que irá ocorrer após os dez anos. Em alguns setores o valor deste fluxo de caixa é relevante, como é o caso de setores onde a maturação do empreendimento é longa.
Não considerar o fluxo da perpetuidade só é compreensível quando a taxa de desconto é elevada – que poderia ser o caso brasileiro nos períodos de maior risco. Entretanto, a conseqüência deste fato é que o valor estimado pela empresa de consultoria está subestimado. Ou seja, o valor de R$2,2 bilhões apurados é um valor por baixo.
Agora vamos considerar o valor do mercado para o Iguatemi. Esta empresa está sendo avaliada abaixo de R$1 bilhão. Como foi obtido este valor? Basicamente multiplica-se o valor de negociação recente das ações pelo número de ações existentes. O preço da ação é determinado pelo mercado, mas podemos dizer que um investidor que paga por uma ação da empresa Iguatemi tende a avaliar o potencial futuro de geração de riqueza. Apesar dos inúmeros defeitos no processo de avaliação pelo mercado, não podemos dizer que os investidores sejam bobos. Se o preço atual da ação da Iguatemi estiver abaixo da riqueza potencial da empresa, haveria um movimento de compra da ação, que puxaria o preço para cima.
A avaliação usando o preço da ação pode estar subestimada já que não se considera o valor do controle. Quando compramos uma ação no mercado seremos acionistas minoritários. Em países onde o direito do minoritário nem sempre é respeitado, isto significa que o preço da ação para um minoritário é inferior ao preço com a aquisição do controle. Quanto seria o valor do controle? Este é um valor difícil de calcular e os métodos existentes são frágeis. Entretanto, mesmo no Brasil, seria difícil imaginar que a diferença entre uma ação minoritária e uma ação com controle seja de 100%. Seria necessário muito derespeito ao minoritário para que o controle tivesse este ágio.
Em outras palavras, será possível imaginar uma diferença substancial? Provavelmente não. Quem está errado: o mercado ou a empresa de consultoria? Será que o fato da empresa de consultoria ter sido contratada pela administração do Iguatemi não influenciou no valor obtido?
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