General Eletric

O texto a seguir faz uma análise muito interessante sobre os efeitos da crise imobiliária sobre a General Eletric. Esta empresa possui um volume expressivo de ativo imobiliário, mas anunciou perdas de 500 milhões de dólares, somente. A justificativa da empresa é que os imóveis não são destinados a venda (negrito meu, no texto).

O gráfico (fonte aqui) mostra a cotação da empresa nos três últimos anos.


WSJ: ¿Cuál es el estado real del imperio inmobiliario de GE?
Dow Jones en Espanol - 18/3/2009

Los inversionistas de General Electric Co. tendrán una visión más detallada de lo que el mayor arrendatario del mundo tiene en su portafolio de propiedades comerciales cuando el brazo financiero de GE los ponga al día el jueves sobre sus negocios y finanzas.

No obstante, la información podría no eliminar las dudas sobre si el conglomerado admitirá las pérdidas potenciales que enfrenta por esas inversiones.

Otras compañías han sido golpeadas por los marcados declives en el valor de sus oficinas, apartamentos, tiendas, hoteles y otras propiedades comerciales. El índice Dow Jones REIT se ha desplomado 60% en los últimos 12 meses. Las firmas de capital privado que se especializan en bienes raíces están reportando pérdidas de hasta 60% por fondos invertidos recientemente.

Pero GE ha sido mucho más generosa en cómo ha manejado sus activos. Hasta ahora, ha dicho que US$35.000 millones en propiedades podrían perder el 1,5% de su valor este año, generando una pérdida antes de impuestos de hasta US$500 millones.

Cuando los valores de las propiedades estaban subiendo, los bienes raíces solían ser una importante máquina de ganancias para el brazo de finanzas de GE. Al vender algunos edificios, la compañía podría percibir ganancias inmediatamente. Pero, con el mercado prácticamente congelado, las ganancias se están desplomando y el riesgo de pérdidas va en aumento.

Ejecutivos de GE declinaron formular comentarios sobre los activos inmobiliarios de la compañía antes de la presentación del jueves. Pero en el pasado han dicho que, según la normativa de contabilidad, la compañía no tiene que contabilizar sus activos inmobiliarios al precio del mercado, como deben hacer otros inversionistas. En otras palabras, la compañía no tiene que valorar sus propiedades al precio que tendrían en caso de ser vendidas hoy.


¿Por qué? GE dice que dado que sus propiedades son inversiones de largo plazo, la compañía debería contabilizar pérdidas en términos de reducciones potenciales en el flujo de liquidez y su esperada devaluación a largo plazo. Asimismo, cerca de 80% de sus propiedades inmobiliarias fueron compradas en efectivo y no están hipotecadas. Eso significa que, a diferencia de otros inversionistas en bienes raíces con un alto nivel de apalancamiento, GE corre poco riesgo de tener que vender propiedades para pagar a sus acreedores.

Sin embargo, muchos en Wall Street creen que el método de GE no reconoce lo suficientemente el daño que la recesión está provocando en las propiedades comerciales, la cual se espera que empeore. La semana pasada, GE perdió la calificación de crédito de "AAA" que ganó por primera vez hace más de cinco décadas. S&P redujo su valoración a AA+. La agencia citó, entre otras cosas, "la gran exposición" de GE a los bienes raíces comerciales.

GE podría aún ser demasiado optimista, incluso usando su método más conservador para estimar pérdidas, dicen los analistas. De considerar el flujo de efectivo y los declives de valor de largo plazo, GE podría haber perdido mucho más que US$500 millones, aseguran.

El flujo de liquidez es un gran problema hoy en día para los dueños de inmuebles, incluido GE, porque hay más propiedades vacantes y los alquileres están cayendo a tasas sin precedentes.

El portafolio de GE también es vulnerable a mayores pérdidas en parte porque la firma compró mucho cuando el mercado estaba en su cima. Según Real Capital Analytics, una firma de investigación de Nueva York, GE vendió US$7.000 millones de bienes inmobiliarios en todo el mundo en 2007 pero compró US$16.600 en ese mercado al rojo vivo. Por ejemplo, en julio de ese año, GE compró nueve complejos de oficinas en Chicago que pertenecían a Blackstone Group LP por US$1.050 millones. Las vacantes están aumentando en la mayoría de esas propiedades, según firmas de bienes raíces.

En su carta anual a los accionistas, el presidente ejecutivo de GE, Jeffrey ‐Immelt, discutió el tema de las propiedades inmobiliarias. "Hoy, desearía que tuviéramos menos exposición a los bienes raíces comerciales", dijo.