Avaliação a Valor Justo de Imóveis

O texto a seguir, publicado no El País (24/2/2008), discute a avaliação de imóveis a valor justo:

Los porqués de las valoraciones inmobiliarias
PATRICIA GARCÍA DE PONGA Y MARK CLIFFORD
El País - Nacional -M (Madrid) -18

La internacionalización de los negocios y el creciente uso de financiación externa, unidos a los múltiples cambios tecnológicos y organizativos experimentados en los últimos años por las empresas, han provocado cada vez más la necesidad de comparabilidad de la información financiera.

La introducción del valor razonable o fair value es una de las novedades que ha supuesto la adopción de las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera), en contraposición con el tradicional modelo de coste histórico. Si bien las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad)-NIIF contemplan la posibilidad de utilizar el modelo del valor razonable para valorar las inversiones inmobiliarias, el legislador español ha preferido centrar la aplicación de este método de valoración a los instrumentos financieros.

Reflejar en el balance el valor de las propiedades inmobiliarias a dicha fecha supone, por una parte, un incremento significativo de los fondos propios, pero, por otra, la disminución de los beneficios futuros derivados de la venta de estos activos. Asimismo, introduce volatilidad en las cuentas de resultados de las empresas, puesto que las oscilaciones de valor impactan directamente en las cuentas de pérdidas y ganancias.

El método del valor razonable es el más utilizado desde hace años por las grandes inmobiliarias europeas y en España aproximadamente la mitad de las inmobiliarias cotizadas han optado, asimismo, por reflejar el fair value en sus balances.

Las Normas Internacionales de Contabilidad recomiendan determinar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias a partir de una valoración realizada por un experto independiente cualificado profesionalmente y con experiencia en la localidad y en el tipo de inversión que está valorando. Dichas valoraciones deben reflejar las condiciones de mercado en la fecha del balance, por lo que el valor razonable no reflejará expectativas futuras ni sinergias derivadas de aspectos fiscales, legales o regulatorios. Una valoración siempre refleja el valor de mercado en una fecha determinada y no tiene por qué mantenerse en el tiempo, sobre todo en épocas de volatilidad.

En todo caso, es fundamental que los valoradores conozcan los conceptos y principios de las NIC-NIIF puesto que en muchas ocasiones su trabajo va destinado a incluir los valores de los inmuebles en los estados financieros de las compañías. En particular, los valores de mercado estimados por los expertos valoradores pueden ser utilizados en la contabilización de combinaciones de negocios (como fusiones), en el registro del valor razonable en los balances (cuyas fluctuaciones impactan directamente en la cuenta de resultados), en las pruebas de deterioro del valor de los activos o impairment, así como en el cálculo del gross asset value (GAV).

Dado que existen diferentes tipos de informe de valoración, en función del uso que se vaya a hacer de los mismos, y que los trabajos realizados por los valoradores son diferentes en función del alcance de dichos informes, es de vital importancia que las compañías utilicen estos informes exclusivamente para el propósito para el que fueron emitidos.

Las valoraciones están cobrando cada vez mayor relevancia por todo lo anteriormente comentado.

En definitiva, dada la trascendencia de las valoraciones, es evidente la importancia que tiene garantizar que los valores están siendo estimados por expertos de reconocido prestigio, y son de especial importancia cuestiones como la metodología de las valoraciones, la responsabilidad que asume el experto al emitir su informe, cómo se instrumenta la independencia con otros departamentos de la misma compañía o la supervisión y normas de cumplimiento a las que está sometido.

¿Qué es valor de mercado y cómo debe interpretarse la definición del mismo? Para resumir la definición oficial, tenemos que imaginar una transacción hipotética y el precio que se obtendría en la misma de estar involucradas partes independientes, en una fecha determinada, y en la que quedaran reflejadas las ventajas y desventajas de la propiedad a fecha de valoración.

El valor de mercado oscila en armonía con el mercado y la oferta y la demanda. Como valoradores no tenemos una bola de cristal y no podemos predecir el futuro. El valor de mercado en una fecha determinada no tiene por qué mantenerse vigente en el futuro debido precisamente a los cambios que continuamente se suceden en el mercado.

Los valoradores deben plantearse la hipótesis de que se realizase una transacción sobre la propiedad a valorar. Bajo estas circunstancias, el valorador debe prestar una mayor atención al sentimiento del mercado y a las ofertas de posibles compradores, ya que la mayor parte de evidencias comparables, al ser históricas, bien pueden no reflejar la situación en el momento de la valoración.

La mejor manera de asesorar acerca del valor de mercado es mediante el conocimiento del mercado local y los niveles de precios manejados. Cuando nos compramos una casa, actuamos esencialmente como un valorador, comparando precios, calidades y localizaciones. En función de nuestro análisis del mercado decidimos si el precio que se nos solicita es aceptable o no.

Además del estudio de las transacciones comparables a la propiedad objeto de valoración, es igualmente necesario comprender el estado del mercado a fecha de valoración, ya que al tratarse los comparables de datos históricos pueden no reflejar la situación actual en el momento de la valoración. No olvidemos que estos datos poseen una naturaleza histórica y consecuentemente el mercado puede haber variado desde que dicha transacción comparable se cerró.

En realidad, incluso bajo las normas de contabilidad internacional la transparencia total y la comparación entre las contabilidades de diferentes empresas siempre resultarán difíciles, debido a que las inmobiliarias cotizadas tienen la opción de escoger entre coste o valor razonable en su contabilidad. Por lo que se refiere a la valoración, se ha favorecido la simplificación de la definición de valor y actualmente sólo contamos con el concepto valor de mercado.

Este valor de mercado puede ser cualificado de distinta manera en función de las asunciones tomadas en la valoración. La idea es que aquella persona que lea el informe de valoración pueda entender completamente si se puede o no confiar en dicho valor. A mayor número de asunciones, más hipotética resultará la valoración y por lo tanto menor será la probabilidad de que dicho valor pueda ser obtenido en ese momento.

Para comprender este razonamiento, resulta ilustrativo observar los requerimientos, por ejemplo, de un banco internacional a la hora de prestar dinero para el desarrollo de un centro comercial en un solar. Por norma general el banco requerirá la valoración del solar a fecha de valoración así como una estimación a fecha de valoración del valor potencial del inmueble una vez que esté completamente desarrollado y en funcionamiento.

Conforme a los estándares de valoración internacional, los valores a futuro no deben ser contemplados, por lo que el procedimiento normal sería el de proveer al cliente de una valoración a fecha de valoración, asumiendo que el centro comercial se encontrase completamente terminado conforme al proyecto y arrendado en su totalidad. Obviamente, este último no es el valor de mercado que se puede obtener a fecha de valoración, pero sí el valor de mercado sujeto a asunciones.

El informe también debe ser considerado en relación con el uso para el cual ha sido realizado, que igualmente queda claramente especificado dentro de cada informe de valoración y debe siempre acordarse con el cliente desde el mismo inicio de la instrucción.

Un informe realizado para uso interno de la compañía que lo solicita permite una flexibilidad muy superior en cuanto al número de asunciones si lo comparamos con un informe realizado para asegurar, por ejemplo, un préstamo hipotecario.

Otro malentendido muy común es la responsabilidad legal de los valoradores en referencia a la valoración. Debido al contrato privado firmado con el cliente, los valoradores tienen responsabilidad únicamente hacia la empresa o persona a la que el informe de valoración se dirige.

Por otro lado, los valoradores únicamente valoran los activos inmobiliarios de las empresas cotizadas a una fecha determinada, valor conocido como valor bruto de los activos (gross asset value, GAV). No calculan el valor neto de la compañía (net asset value, NAV). De esta manera, es la oferta y la demanda de las acciones de la compañía en el mercado de valores lo que establece el precio de dichas acciones y, en consecuencia, el valor de la compañía.

Sin embargo, aparte del valor de los activos de una determinada compañía, existen otros factores que tener muy en cuenta a la hora de enfrentarnos a la valoración de una compañía, como bien pueden ser el valor de la marca, su cuota de mercado, su plan de negocio, su desarrollo y el equipo.

Mientras que resulta cierto que en una oferta pública (OPA) dentro del mercado de valores la valoración de los activos inmobiliarios de cierta compañía cobra una gran importancia, recientemente en España, debido a la especulación sobre posibles fusiones y adquisiciones, el valor de la mayoría de las empresas inmobiliarias poco tiene que ver con el valor de mercado de sus activos, o incluso con el momento del ciclo del sector inmobiliario.